Los expertos calculan que, en según qué Comunidad Autónoma se trate, el precio de la vivienda caerá entre un 20% y un 40%. Es uno de los efectos del parón económico causado por la epidemia de coronavirus. La oferta comercial de la banca española, en cuanto a préstamos a tipo variable y a tipo fijo, se mantiene intacta.
Sin embargo, en un escenario en el que los tipos de interés están en sus niveles más bajos de la historia, esta muestra de productos de hoy resulta todo un atrevimiento, además de inútil. El sector financiero admite que el mercado está técnicamente parado
Desde principios de abril, sólo se vienen cerrando operaciones que estaban ya comprometidas previas al estado de alarma. La banca española tiene asumido que la vuelta a la normalidad no llegará antes el próximo verano. En consecuencia, se da por perdido, como mínimo, medio año en el negocio hipotecario.
A ello se une que el parón de la actividad económica no permite llevar a cabo medianamente bien las valoraciones de las viviendas. En ello coinciden fuentes del sector consultadas por Expansión. Por tanto, las compañías tasadoras no pueden hacer informes de valoraciones creíbles.
El Banco de España ya lo anticipaba. En un escrito a las asociaciones de tasadoras avisaba de que el método comparativo para establecer el valor de una casa ya no era válido. Incluso, instaba a que, de no haber métodos alternativos, las sociedades de tasación debían “rehusar el encargo”.
La realidad es que esta pieza de la cadena hipotecaria se ha quedado sin referencias, y es posible que siga así durante mucho tiempo.
La referencia principal para fijar el precio de la vivienda es la tasación
El organismo regulador ha previsto que a lo largo de “la segunda parte de este año sí existirán proyecciones macroeconómicas y datos del mercado inmobiliario”. Esto permitirá “estimar por las sociedades tendencias negativas en su evolución futura, a los efectos de introducir ajustes en el valor de mercado”. Lo que parece quedar claro es que el precio de la vivienda sufrirá un impacto a la baja durante mucho tiempo.
Todos los eslabones implicados en la cadena inmobiliaria están paralizados. Las agencias, cerradas; las sociedades de tasación, sin referencias; los potenciales compradores, confinados; y los notarios, con la actividad restringida al mínimo.
La banca, una vez pasado el estado de alarma, y reanudada la actividad económica y comercial, deberá hacerse nuevos planteamientos. El sector inmobiliario ya mostraba síntomas de fatiga en los últimos trimestres. Los bancos quisieron limitar la erosión que se iba produciendo, aumentando la competitividad en sus ofertas.
El aumento de operaciones en 2019 fue el más bajo desde 2014
El análisis de las cifras señala, según datos del INE, que el número de préstamos hipotecarios había crecido en 2019 un 2,7%. Efectivamente, era el sexto año consecutivo de subidas, pero el incremento más bajo desde 2014.
Además, las hipotecas amortizadas crecen a buen ritmo, amenazando con reducir sensiblemente el saldo neto de préstamos activos, que son los que generan intereses.
El volumen de compraventas de viviendas creció tan solo un 0,1% en febrero, un indicador que todavía no recoge el impacto del coronavirus. En ese mes se firmaron un 6% menos de operaciones que en enero, situando la caída en el 1,3%.
Después del parón económico, la banca tendrá que hacer una profunda revisión tanto del nivel de riesgo de la actual cartera de hipotecas como de los potenciales compradores. Por tanto, habrá que dibujar el nuevo perfil del mercado hipotecario, algo que no será posible hasta después del verano, como pronto.
Las entidades financieras admiten que el universo de compradores al que se dirigen con sus ofertas se verá reducido de manera importante. Eso también afectará al precio de la vivienda.