El precio del alquiler en España ha experimentado un “notable” incrementado y dinamismo, y se constata una “significativa heterogeneidad” según las zonas. Así se desprende del artículo analítico Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España publicado por el Banco de España, BdE.
En él también se señala que la rentabilidad bruta del alquiler en Madrid y Barcelona desde 2017 se ha reducido y se advierte de que los nuevos modos de alquiler vacacional en algunas áreas de grandes ciudades puede provocar un aumento de los precios del alquiler residencial.
Según el organismo regulador, el incremento de la demanda concentrada en ciertos mercados, en contraposición a una oferta de alquiler residencial “relativamente rígida”, a corto plazo podría estar detrás del dinamismo de los precios de oferta del alquiler en zonas como mayores incrementos, como son Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias.
El BdE evidencia que no existe un índice de precios oficiales de los nuevos contratos de alquiler, aunque señala que los índices no oficiales pueden mitigar esta “limitación de información”. Se refiere a los precios de oferta de alquiler de portales inmobiliarios.
Desde el último trimestre de 2013, en que se registró el índice mínimo, el incremento ha sido de alrededor del 50% observado en mayo de este año. Durante este período los precios de oferta de venta de vivienda crecieron a un ritmo “significativamente menor”, el 6,8%, con un aumento del 14,5% desde su mínimo en el último trimestre de 2016.
De acuerdo con estos índices, el organismo regulador ha comprobado que existe una “significativa heterogeneidad” en la evolución de los precios del la oferta de alquiler entre municipios y distritos en las grandes ciudades.
Así se constata en Barcelona, Madrid o Valencia así como en ciudades con gran concentración turística, como Málaga, Las Palmas de Gran Canaria, Palma o Santa Cruz de Tenerife. En el resto de las ciudades de la España interior los incrementos han sido menores.
El informe indica que no se pueden deducir patrones de precios claros ni determinar cuáles son sus causas. Lo que sí queda claro es que hay múltiples mercados locales de alquiler residencial con niveles y dinámicas heterogéneos según oferta y la demanda de cada mercado. Esto se produce también dentro de una misma provincia e incluso dentro de un mismo municipio.
El estudio también refleja que la oferta pública de alquiler es débil, con un menor dinamismo de ésta. En ese contexto, aparecen fines alternativos para la vivienda residencial, como es el alquiler vacacionar. Así, al aparecer nuevos modos de éste en algunas de las grandes ciudades y concentrado en los barrios del centro de las grandes ciudades, el alquiler vacacional podría entrar en competencia con oferta de alquiler residencial.
Por ello, el BdE advierte de que “en caso de concentrarse en un área específica, el desplazamiento a la actividad turística de un porcentaje significativo de viviendas potencialmente destinadas al alquiler podría generar un incremento de los precios del alquiler residencial”. No obstante, precisa que no es concluyente debido a la “escasa y poco fiable” información.
De acuerdo con los portales inmobiliarios, los distritos del centro de Madrid y de Barcelona han registrado importantes aumentos acumulados de los precios de oferta del alquiler residencial durante el período analizado.
Con todo, reitera el organismo regulador, “no puede inferirse de esta correlación una relación causal, con incidencia generalizada, entre los precios del alquiler residencial y la oferta del alquiler vacacional para el conjunto de la economía”.